收房先交物业费，这是交房常见的一种潜规则。很多开发商要求业主收房前先预交一年或者半年的物业费，否则不能办理交房。很多业主认为这样的要求既不合理又不合法，但苦于开发商太强势和急于收房，最后还是只能选择交钱了事。

　　开发商这样的要求是否合法?业主能否拒绝?因开发商将缴纳物业费作为收房的前提条件导致业主未能如期收房的，能否要求开发商承担逾期交房违约责任?下面我们给大家分享一个案例。

　　基本案情

　　2016年7月1日，王某购买某房产公司开发的商品房一套，交付时间为同年8月1日。合同订立后，王某实际于2016年11月15日付清房款，并于次月领取了产权证。交房过程中，该房产公司委托某物业公司项目部统一办理交房手续，期间物业公司要求王某交纳物业管理费。双方对交付房屋钥匙时是否先交物业费产生争议。

　　2019年1月4日，王某起诉至海门法院，要求房产公司支付逾期交房违约金。

　　法院判决

　　法院经审理认为，合同约定交房时间为2016年8月1日，王某付清房款时间为2016年11月15日，根据合同补充协议第(十三)条“在交房时，如买受人自身原因未付清应付房款(含银行按揭尚未发放及贷款不足应付房款的)，交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起3天内”的约定，故法院确定房产公司交房时间应为2016年11月18日。

　　交房条件成就后，房产公司没有按合同第十一条约定向王某发书面通知，且王某请求交付时设定预交前期物业费作为交付房屋钥匙条件，致交房未成，房产公司应承担逾期交房的违约责任，逾期交房违约金应自交房次日即2016年11月19日起算。房产公司辩称办理了产权证即视为交房，且抗辩王某应交前期物业费后才交房屋钥匙，商品房买卖合同中并无此项约定，故法院对上述辩称均不予采信。据此法院判决房产公司支付王某逾期交房违约金75260元。

　　律师说法

　　业主收楼是否应当先行支付物业费?

　　其实收楼和支付物业费是两个不同的概念，商品房销售合同与物业服务合同也是两个不同的法律关系，两者无必然交集。一般而言，开发商基于其与业主签订的商品房销售合同，负有在一定期限内向业主交付房屋的义务，但物业服务合同关系一般形成于业主与物业公司之间。如商品房销售合同中对预缴物业费无特别约定，则业主收房时无须先行缴纳物业费，开发商以此拒绝交房造成业主迟延收房的，应由开发商承担逾期交房的违约责任。

　　若业主违反约定逾期不支付物业费，物业公司可以催告业主按期支付，催告期届满仍不支付的，物业公司可以提起诉讼或申请仲裁，但并不包括克扣房产证、停运门禁卡、禁止业主进入等不交付房产的行为。

　　需要注意的是，如果商品房销售合同中对预缴物业费有特别的约定，且该约定合法有效的情况下，合同双方应当按照约定处理。

　　相关法律规定

　　《物业管理规定》第四十一条：

　　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　《民法典》第九百四十四条：

　　业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　经验总结

　　开发商须严格按照合同约定的方式、程序、期限向业主交房。对于收房过程中，开发商要求先行支付销售合同未涉及的物业费或其他费用，或要求先行签署收房文件后验房等，此类情形违反合同约定的交房程序，业主有权拒绝，由此产生逾期交房违约责任的，由开发商承担。如果大家在购房过程中遇到此类问题，不要因开发商强势就妥协接受，可以及时委托专业律师介入，善于运用法律武器维护自己的合法权益。

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